Archiv für ‘Mietrecht’

Anspruch auf Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen

Donnerstag, März 21, 2013 @ 10:03 AM
Autor: RAE

Errechnet der Vermieter eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters, darf er die künftigen monatlichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Nebenkosten in entsprechender Höhe anpassen.
Errechnet er ein Guthaben, hat der Mieter  in Entsprechung einen Anspruch auf angemessene Anpassung nach unten. Das gilt auch, wenn der Vermieter  zunächst eine Nachzahlung errechnet, der Mieter selbst dann aufgrund von berechtigten Einwendungen  ein richtiges Guthaben errechnet, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung ( Urteil 06.02.2013, VIII ZR 184/12 ).
Der Mieter hatte das Guthaben mit laufenden Mietzahlungen verrechnet und die Vorauszahlungen entsprechend nach unten angepasst. Der Vermieter klagte auf Zahlung auch der gekürzten Beträge,  weil  er damit nicht einverstanden war. Der BGH gab dem Mieter recht.

Gewerbliches Mietrecht, Betriebskosten, Zwang zur Abrechnung

Mittwoch, Januar 23, 2013 @ 12:01 PM
Autor: RAE

Der BGH ist seiner  in den letzten Jahren eingeschlagenen Linie treu geblieben und hat den Mietern von Gewerberaum ebenfalls das Recht eingeräumt und gestärkt, dass diese den Vermieter, der Heiz- und Betriebskostenabrechnungen nicht rechtzeitig vorlegt, unter Druck setzen dürfen ( BGH v. 05.12.2012, XII ZR 44/11). Sie dürfen, wie die Mieter von Wohnraum auch, nach Ablauf von Vorlagefristen ein Zurückbehaltungsrecht auf die laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ausüben. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, darf auch der gewerbliche Mieter gar die Vorauszahlungen zurückfordern, soweit er nicht schon die Möglichkeit hatte, vorab ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben.

Keine Verzugszinsen auf Guthaben aus verspäteter Nebenkostenabrechnung

Mittwoch, Januar 23, 2013 @ 11:01 AM
Autor: RAE

Legt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erst verspätet, d.h. später als 12 Monte nach Ende des Abrechnungszeitraumes vor und es ergibt sich ein Guthaben zugunsten des Mieters, kann dieser darauf keine Verzugszinsen geltend machen, auch nicht analog gemäß § 288 Abs. 1 BGB. Verzug auf eine Geldforderung kann erst dann eintreten, wenn eine solche fällig ist. Da bei einem Nebenkostenguthaben die Fälligkeit aber erst eintreten kann, wenn die Abrechnung erstellt und der Betrag ermittelt ist, kann ein fiktiver Verzug auf das Guthaben z.B. ab Abrechnungsreife nicht eintreten. Der BGH hat dies in seiner Entscheidung verdeutlicht ( BGH v. 05.12.2012, XII ZR 44/11 ). Der Mieter benötige auch keinen weitergehenden Schutz, da er nach Ablauf einer Frist zur Vorlage der Abrechnung den Vermieter u.a. durch Einbehalt der Vorauszahlungen oder nach Ende des Mietverhältnisses durch Forderung auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch nehmen könne, soweit ein  Zurückbehaltungsrecht in diesem Zusammenhang nicht habe ausgeübt werden können.

Nebenkostenabrechnung

Mittwoch, Januar 2, 2013 @ 04:01 PM
Autor: RAE

Der Vermieter darf eigene Arbeiten wie  Gartenpflege oder Hausmeistertätigkeit abrechnen. Dies darf er fiktiv nach einem Kostenvoranschlag eines Unternehmens, Haumeisterservice  o.ä., er muss nur die Mehrwertsteuer herauslassen. Dies steht an sich schon in der Betriebskostenverordnung, der BGH ( Urteil 14.11.2012, VIII ZR 41/12 ) hat dies nun noch mal bestätigt:

Kann der Vermieter  seine in den Kosten umlagefähigen Arbeiten substantiiert darlegen und nachweisen, kann er wie dargelegt abrechnen. Die durchgeführten Arbeiten sollten mindestens mit dem Leistungsverzeichnis übereinstimmen .

Ob und wie der Vermieter diese zusätzlichen  Einnahmen auch zu versteuern hat  bleibt ein anderes Thema…

Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen muss solvent sein

Mittwoch, November 28, 2012 @ 04:11 PM
Autor: RAE

Wohnungseigentümer  haben einen  Spielraum bei der Beurteilung, wer sich als künftiger Verwalter eignet und wer nicht.
Dennoch darf nur zum Verwalter bestellt werden, so der BGH ( Urteil v. 22.96.2012, V ZR 190/11 ),  wer solvent ist, d.h., wer über  ausreichende finanzielle Mittel verfügt, damit u.a. im Haftungsfall genug Sicherheit für die Eigentümer  vorhanden ist.
Diese klaren Worte sind zu begrüßen, da der Verwalter über ehebliche Fremdgelder verfügt und diese treuhänderisch zu verwalten hat. Wer  aber Finanzprobleme hat, kann insoweit  nicht als zuverlässig gelten.

Der BGH geht so weit, dass er vorschreibt, dass die Eigentümer die beabsichtigte Bestellung eines bestimmten Verwalters sogar zurückstellen müssen, wenn Anlass besteht, zunächst dessen Bonität zu prüfen. Erst wenn die daraufhin erlangten Erkenntnisse und Unterlagen die Liquidität des Kandidaten unterstreichen, darf er per  Beschluss gewählt werden.

Dieses Urteil dürfte auch hinreichend Argumente liefern, einen bereits bestellten Verwalter abzuwählen, wenn sich Zweifel an dessen Bonität ergeben.

Mit seinem Urteil vom 29.03.2006 ( VII ZR 191/05 ) hatte der BGH dem  Mieter ein außerordentliches Druckmittel an die Hand gegeben:
Rechnet ein Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Heiz- und Nebenkosten und die geleisteten Vorauszahlungen ab, kann er nicht nur keine Nachzahlung mehr verlangen; der Mieter hat dann auch ein Zurückbehaltungsrecht ( Zbr ) auf seine laufenden Vorauszahlungen, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird. Ist das Mietverhältnis aber schon beendet kann er nichts mehr einbehalten, weshalb der BGH dem Mieter damals einen uneingeschränkten Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen für abrechnungsreife Zeiträume gegeben hat, die der Vermieter bisher nicht abgerechnet hat. Dem Anspruch konnte er nur entgehen oder diese Rückzahlung zurückfordern, wenn er die Abrechnung vorlegt.

Nun hat der BGH ( Urteil vom 26.09.2012,  VIII ZR 315/11 ) diesen Anspruch wieder zugunsten der Vermieter deutlich verkürzt: Diesen Rückforderungsanspruch soll der Mieter jetzt nur noch haben, wenn er im laufenden Mietverhältnis seinen Anspruch auf Abrechnung  nicht schon mit einem Zbr habe durchsetzen können. Das heißt, dass der Mieter nicht mehr abwarten darf, bis er einmal ausgezogen ist, um dann einfach die Vorauszahlungen zurückzufordern. Er muss nun zugleich dann nachweisen, dass er in dieser Zeit ein Zbr nicht hat geltend machen können.

Was das im Einzelnen für die Zukunft bedeutet bleibt abzuwarten. Es wird künftig durch die Gerichte zu klären sein, welche Umstände das sein müssen, die den Mieter an dem milderen Mittel des Zbr hindern müssen, ob  die bloße rechtliche Unkenntnis über seine Recht reicht, ob ( leere ) Versprechungen des Vermieters genügen oder ob der Mieter während der Mietzeit gar ins Koma gefallen sein muss. Offen bleibt auch die Frage, was  passiert, wenn der Mieter das Zbr ausübt, dann auszieht und er dann zusätzlich die Rückzahlung einfordern kann, wenn der Vermieter nicht abrechnet.  Denn das Zbr betrifft ja die laufenden Vorauszahlungen und sind keine Verrechnungen auf die nicht abgerechneten Zeiträume. Auch wenn das Urteil aus 2006 nicht wirklich ins System passte so schaffte es klare Verhältnisse, die nun aber wieder eingetrübt wurden…

Mit Entsetzen haben die Mieterverbände ein Urteil des BGH ( Urteil v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 ) kommentiert, wonach der Vermieter gar die fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn sich herausstellt, dass ein Mangel, wegen dessen dem Mieter mindert und hier eine entsprechende Summe aufgelaufen ist, tatsächlich vom Mieter zu vertreten ist.

Was war geschehen?

Der Mieter behauptete Schimmelschäden und minderte die Miete. Er war der Überzeugung, dass die  Ursache in der Bausubstanz, jedenfalls nicht bei ihm liege. Der Vermieter sah das anders, kündigte, weil  durch die Minderungen ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war und klagte auf Zahlung und Räumung. Im  Verfahren stellte ein Gutachter fest, dass die Mängel  durch falsches Wohnverhalen entstanden  sind. Nun wäre es nach bisheriger Rechtsprechung richtig und konsequent gewesen, den Mieter auf Zahlung zu verurteilen, aber die Räumungsklage, so durfte erwartet werden, hätte abgewiesen werden müssen.

Warum?

Das Mietrecht und die Rechtsprechung dazu hat in den letzten Jahrzehnten deutlich auf eine soziale Komponente gesetzt und dafür gesorgt, dass dem in der Regel schwächeren Part des Mieters Waffengleichheit zugebilligt wurde. Er musste bisher, wenn er zumindest nicht grob fahrlässig zu Unrecht die Miete minderte, nicht die fristlose Kündigung fürchten, da sonst der Vermieter den Mieter immer unter Druck setzen und damit drohen kann, um den Mieter von Minderungen abzuhalten. Diese bisherige Parität hat der BGH gebrochen. Denn welcher Mieter ist in der  Lage und hat die Sachkenntnis um zu beurteilen, warum es in welcher Ecke schimmelt. Künftig wird der Mieter bei leisesten Zweifeln an der Ursache von Mängeln, auch wenn dies erst ein kostenintensives Gutachten wird feststellen können, vom Vermieter die Kündigung  befürchten müssen. Nur ein Mieter mit Rechtsschutzversicherung oder entsprechenden Rücklagen wird zuvor z.B ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleiten können. Die Zukunft wird zeigen, wem dieses Urteil und in welchem Umfang Nutzen oder Schaden bringen wird. Jedenfalls ist Mietern künftig deutlich von eigenmächtigen Minderungen ohne vorherigen anwaltlichen Rat abzuraten.

Der BGH hatte zuletzt die Ansicht vertreten, dass der Vermieter  auf der Basis seiner jüngsten Abrechnung über Nebenkosten die Erhöhung der Vorauszahlung verlangen kann, wenn sich eine Nachzahlung zu seinen Gunsten ergeben hatte und zwar selbst dann, wenn die Abrechnung strittig , also möglicherweise oder tatsächlich falsch war. Dadurch verschaffte er sich über das Jahr finanzielle Vorteile und verringerte seine wirtschaftlichen  Risiken.
Nun hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter die Abrechnung für falsch und zu hoch hielt und er deshalb die geforderte Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen nicht leistete. Der Vermieter wartete im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung ab, bis der für eine Kündigung notwendige Rückstand erreicht war und kündigte das Mietverhältnis.
In Anbetracht dieser offensichtlichen Treuwidrigkeit hatte der BGH ( BGH v. 15.05.2012, VIII ZR 246/11 ) nun ein Einsehen und gab die zuletzt gar noch bestätigte Rechtsprechung auf:
Nun muss für  eine Anpassung der Vorauszahlung die zugrunde liegende Abrechnung nicht nur formell sondern auch materiell richtig sein. Denn schulden die Mieter keine Nachzahlung, weil die Abrechnung inhaltlich falsch ist, kann keine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung verlangt werden, also können auch keine Mietrückstände entstehen. Hätte der Vermieter von Anfang an richtig abgerechnet hätte es gar nicht erst zu einem Erhöhungsverlangen können können. Es sollen nur solche Beträge monatlich zu zahlen sein, die in  der auf das Jahr gerechneten Summe den zu erwartenden Jahreskosten entsprechen. In § 560 Abs. 4 BGB heißt es schließlich, dass eine Erhöhung der Vorauszahlungen nur in angemessener  Höhe zulässig ist.
Damit ist über 3 Instanzen die Kündigung für unwirksam erklärt worden, was den Vermieter sicher keinen  wirtschaftlichen Vorteil mehr belassen hat.

Ein Wohnungseigentümer, damit auch dessen Mieter, haben keinen Anspruch auf Verbesserung des Schallschutzes im Haus, speziell zur darüber liegenden Wohnung, wenn dieser Schallschutz der DIN 4109 entspricht, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes Geltung hatte. Dabei bleibt es selbst dann, wenn danach Änderungen am Bodenbelag vorgenommen werden. Der Bodenbelag sei grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers oder von dessen Mieter, solange kein Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen wird. Bei Einbringen eines anderen Bodenbelages ( z.B. Statt Teppich Laminat ) ist weiterhin auch nur die alte DIN einzuhalten und nicht die, die im Zeitpunkt der Veränderung gilt. Wenn der ursprünglich vorhandene Belag gar einen besseren Schallschutz gewährleistete als die damals geltende DIN verlangte, haben die anderen Eigentümer keinen Anspruch oder gar Vertrauensschutz darauf, dass das so bleibt. Es muss nur die damalige DIN eingehalten werden, selbst wenn dies im konkreten Einzelfall sogar zu einer Verschlechterung des Schallschutzes führt. So hat der BGH jetzt entschieden ( BGH Urteil 01.06.2012, V ZR 195/11 ). Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich daher auch über den Ausbauzustand insbesondere der Böden der darüber liegenden Wohnung informieren.

Führt ein Mieter Schönheitsreparaturen aus, obwohl der diese laut Mietvertrag gar nicht durchführen muss – weil nicht vereinbart oder die Klausel unwirksam ist – hat er Rückzahlungsansprüche gegen den Vermieter. Ist das Mietverhältnis inzwischen beendet, beginnt der Lauf der Verjährung mit Mietende. Diese Frist endet in der kurzen Spanne des § 548 Abs. 2 BGB nach Ablauf von 6 Monaten. Dies gilt auch für vom Mieter an den Vermieter gezahlte Abstandszahlungen dafür, dass er keine Arbeiten durchführt oder der Vermieter die Mieterarbeiten ablehnt, weil z.B Sanierungsarbeiten nach Auszug durchgeführt werden sollen.
Dies hat der BGH ( Urteil 20.06.2012, VIII ZR 12/12 ) deutlich gemacht. Die Schönheitsreparaturen gehören zu den typischen Abwicklungen bei Ende eines Mietverhältnisses, weshalb insgesamt nach Absicht des Gesetzgebers frühzeitig Klarheit über gegenseitig verbliebene Ansprüche daraus herrschen soll.
Im entschiedenen Fall forderte der Vermieter eine Abschlagszahlung vom Mieter in Höhe von über 7000 €, weil er dann Umbauarbeiten machen wollte. Deshalb wären selbst durchgeführte Arbeiten des Mieters für den Vermieter sinnlos gewesen. Grundsätzlich kann der Vermieter in solchen Fällen Ansprüche stellen in höhe der ersparten Materialkosten. Da aber hier die im Vertrag verwendete Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam war hatte der Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Leider wurde dieser erst später als 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses eingeklagt, sodass der Mieter um gut 7000 € reicher bleibt. Geschenke halten die gute Laune beim Beschenkten aufrecht, beim Mieter in diesem Fall wohl weniger…