Archiv vom Januar, 2013

Gewerbliches Mietrecht, Betriebskosten, Zwang zur Abrechnung

Mittwoch, Januar 23, 2013 @ 12:01 PM
Autor: RAE

Der BGH ist seiner  in den letzten Jahren eingeschlagenen Linie treu geblieben und hat den Mietern von Gewerberaum ebenfalls das Recht eingeräumt und gestärkt, dass diese den Vermieter, der Heiz- und Betriebskostenabrechnungen nicht rechtzeitig vorlegt, unter Druck setzen dürfen ( BGH v. 05.12.2012, XII ZR 44/11). Sie dürfen, wie die Mieter von Wohnraum auch, nach Ablauf von Vorlagefristen ein Zurückbehaltungsrecht auf die laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ausüben. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, darf auch der gewerbliche Mieter gar die Vorauszahlungen zurückfordern, soweit er nicht schon die Möglichkeit hatte, vorab ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben.

Keine Verzugszinsen auf Guthaben aus verspäteter Nebenkostenabrechnung

Mittwoch, Januar 23, 2013 @ 11:01 AM
Autor: RAE

Legt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erst verspätet, d.h. später als 12 Monte nach Ende des Abrechnungszeitraumes vor und es ergibt sich ein Guthaben zugunsten des Mieters, kann dieser darauf keine Verzugszinsen geltend machen, auch nicht analog gemäß § 288 Abs. 1 BGB. Verzug auf eine Geldforderung kann erst dann eintreten, wenn eine solche fällig ist. Da bei einem Nebenkostenguthaben die Fälligkeit aber erst eintreten kann, wenn die Abrechnung erstellt und der Betrag ermittelt ist, kann ein fiktiver Verzug auf das Guthaben z.B. ab Abrechnungsreife nicht eintreten. Der BGH hat dies in seiner Entscheidung verdeutlicht ( BGH v. 05.12.2012, XII ZR 44/11 ). Der Mieter benötige auch keinen weitergehenden Schutz, da er nach Ablauf einer Frist zur Vorlage der Abrechnung den Vermieter u.a. durch Einbehalt der Vorauszahlungen oder nach Ende des Mietverhältnisses durch Forderung auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch nehmen könne, soweit ein  Zurückbehaltungsrecht in diesem Zusammenhang nicht habe ausgeübt werden können.

Nebenkostenabrechnung

Mittwoch, Januar 2, 2013 @ 04:01 PM
Autor: RAE

Der Vermieter darf eigene Arbeiten wie  Gartenpflege oder Hausmeistertätigkeit abrechnen. Dies darf er fiktiv nach einem Kostenvoranschlag eines Unternehmens, Haumeisterservice  o.ä., er muss nur die Mehrwertsteuer herauslassen. Dies steht an sich schon in der Betriebskostenverordnung, der BGH ( Urteil 14.11.2012, VIII ZR 41/12 ) hat dies nun noch mal bestätigt:

Kann der Vermieter  seine in den Kosten umlagefähigen Arbeiten substantiiert darlegen und nachweisen, kann er wie dargelegt abrechnen. Die durchgeführten Arbeiten sollten mindestens mit dem Leistungsverzeichnis übereinstimmen .

Ob und wie der Vermieter diese zusätzlichen  Einnahmen auch zu versteuern hat  bleibt ein anderes Thema…