Archiv vom Oktober, 2012

Mit seinem Urteil vom 29.03.2006 ( VII ZR 191/05 ) hatte der BGH dem  Mieter ein außerordentliches Druckmittel an die Hand gegeben:
Rechnet ein Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Heiz- und Nebenkosten und die geleisteten Vorauszahlungen ab, kann er nicht nur keine Nachzahlung mehr verlangen; der Mieter hat dann auch ein Zurückbehaltungsrecht ( Zbr ) auf seine laufenden Vorauszahlungen, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt wird. Ist das Mietverhältnis aber schon beendet kann er nichts mehr einbehalten, weshalb der BGH dem Mieter damals einen uneingeschränkten Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen für abrechnungsreife Zeiträume gegeben hat, die der Vermieter bisher nicht abgerechnet hat. Dem Anspruch konnte er nur entgehen oder diese Rückzahlung zurückfordern, wenn er die Abrechnung vorlegt.

Nun hat der BGH ( Urteil vom 26.09.2012,  VIII ZR 315/11 ) diesen Anspruch wieder zugunsten der Vermieter deutlich verkürzt: Diesen Rückforderungsanspruch soll der Mieter jetzt nur noch haben, wenn er im laufenden Mietverhältnis seinen Anspruch auf Abrechnung  nicht schon mit einem Zbr habe durchsetzen können. Das heißt, dass der Mieter nicht mehr abwarten darf, bis er einmal ausgezogen ist, um dann einfach die Vorauszahlungen zurückzufordern. Er muss nun zugleich dann nachweisen, dass er in dieser Zeit ein Zbr nicht hat geltend machen können.

Was das im Einzelnen für die Zukunft bedeutet bleibt abzuwarten. Es wird künftig durch die Gerichte zu klären sein, welche Umstände das sein müssen, die den Mieter an dem milderen Mittel des Zbr hindern müssen, ob  die bloße rechtliche Unkenntnis über seine Recht reicht, ob ( leere ) Versprechungen des Vermieters genügen oder ob der Mieter während der Mietzeit gar ins Koma gefallen sein muss. Offen bleibt auch die Frage, was  passiert, wenn der Mieter das Zbr ausübt, dann auszieht und er dann zusätzlich die Rückzahlung einfordern kann, wenn der Vermieter nicht abrechnet.  Denn das Zbr betrifft ja die laufenden Vorauszahlungen und sind keine Verrechnungen auf die nicht abgerechneten Zeiträume. Auch wenn das Urteil aus 2006 nicht wirklich ins System passte so schaffte es klare Verhältnisse, die nun aber wieder eingetrübt wurden…

Mit Entsetzen haben die Mieterverbände ein Urteil des BGH ( Urteil v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 ) kommentiert, wonach der Vermieter gar die fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn sich herausstellt, dass ein Mangel, wegen dessen dem Mieter mindert und hier eine entsprechende Summe aufgelaufen ist, tatsächlich vom Mieter zu vertreten ist.

Was war geschehen?

Der Mieter behauptete Schimmelschäden und minderte die Miete. Er war der Überzeugung, dass die  Ursache in der Bausubstanz, jedenfalls nicht bei ihm liege. Der Vermieter sah das anders, kündigte, weil  durch die Minderungen ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war und klagte auf Zahlung und Räumung. Im  Verfahren stellte ein Gutachter fest, dass die Mängel  durch falsches Wohnverhalen entstanden  sind. Nun wäre es nach bisheriger Rechtsprechung richtig und konsequent gewesen, den Mieter auf Zahlung zu verurteilen, aber die Räumungsklage, so durfte erwartet werden, hätte abgewiesen werden müssen.

Warum?

Das Mietrecht und die Rechtsprechung dazu hat in den letzten Jahrzehnten deutlich auf eine soziale Komponente gesetzt und dafür gesorgt, dass dem in der Regel schwächeren Part des Mieters Waffengleichheit zugebilligt wurde. Er musste bisher, wenn er zumindest nicht grob fahrlässig zu Unrecht die Miete minderte, nicht die fristlose Kündigung fürchten, da sonst der Vermieter den Mieter immer unter Druck setzen und damit drohen kann, um den Mieter von Minderungen abzuhalten. Diese bisherige Parität hat der BGH gebrochen. Denn welcher Mieter ist in der  Lage und hat die Sachkenntnis um zu beurteilen, warum es in welcher Ecke schimmelt. Künftig wird der Mieter bei leisesten Zweifeln an der Ursache von Mängeln, auch wenn dies erst ein kostenintensives Gutachten wird feststellen können, vom Vermieter die Kündigung  befürchten müssen. Nur ein Mieter mit Rechtsschutzversicherung oder entsprechenden Rücklagen wird zuvor z.B ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleiten können. Die Zukunft wird zeigen, wem dieses Urteil und in welchem Umfang Nutzen oder Schaden bringen wird. Jedenfalls ist Mietern künftig deutlich von eigenmächtigen Minderungen ohne vorherigen anwaltlichen Rat abzuraten.