Archiv vom Juli, 2012

Wirksame Zustellung auch in Postfach

Dienstag, Juli 31, 2012 @ 02:07 PM
Autor: RAE

Was lange nicht ein Problem, mindestens aber umstritten war, ist jetzt möglich:
Kann der Gerichtsvollzieher nicht an den Empfänger persönlich zustellen, auch nicht in einen Briefkasten, und der Aufenthaltsort des Empfängers ist nicht bekannt, darf er in ein Postfach, das sich der Empfänger eingerichtet hat, zustellen. Der BGH ( Beschluss 14.06.2012, V ZB 182/11 ) hat nun das Postfach als “ähnliche Einrichtung ” im Sinne des § 180 S. 1 ZPO anerkannt.

Der BGH hatte zuletzt die Ansicht vertreten, dass der Vermieter  auf der Basis seiner jüngsten Abrechnung über Nebenkosten die Erhöhung der Vorauszahlung verlangen kann, wenn sich eine Nachzahlung zu seinen Gunsten ergeben hatte und zwar selbst dann, wenn die Abrechnung strittig , also möglicherweise oder tatsächlich falsch war. Dadurch verschaffte er sich über das Jahr finanzielle Vorteile und verringerte seine wirtschaftlichen  Risiken.
Nun hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter die Abrechnung für falsch und zu hoch hielt und er deshalb die geforderte Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen nicht leistete. Der Vermieter wartete im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung ab, bis der für eine Kündigung notwendige Rückstand erreicht war und kündigte das Mietverhältnis.
In Anbetracht dieser offensichtlichen Treuwidrigkeit hatte der BGH ( BGH v. 15.05.2012, VIII ZR 246/11 ) nun ein Einsehen und gab die zuletzt gar noch bestätigte Rechtsprechung auf:
Nun muss für  eine Anpassung der Vorauszahlung die zugrunde liegende Abrechnung nicht nur formell sondern auch materiell richtig sein. Denn schulden die Mieter keine Nachzahlung, weil die Abrechnung inhaltlich falsch ist, kann keine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung verlangt werden, also können auch keine Mietrückstände entstehen. Hätte der Vermieter von Anfang an richtig abgerechnet hätte es gar nicht erst zu einem Erhöhungsverlangen können können. Es sollen nur solche Beträge monatlich zu zahlen sein, die in  der auf das Jahr gerechneten Summe den zu erwartenden Jahreskosten entsprechen. In § 560 Abs. 4 BGB heißt es schließlich, dass eine Erhöhung der Vorauszahlungen nur in angemessener  Höhe zulässig ist.
Damit ist über 3 Instanzen die Kündigung für unwirksam erklärt worden, was den Vermieter sicher keinen  wirtschaftlichen Vorteil mehr belassen hat.

Ein Wohnungseigentümer, damit auch dessen Mieter, haben keinen Anspruch auf Verbesserung des Schallschutzes im Haus, speziell zur darüber liegenden Wohnung, wenn dieser Schallschutz der DIN 4109 entspricht, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes Geltung hatte. Dabei bleibt es selbst dann, wenn danach Änderungen am Bodenbelag vorgenommen werden. Der Bodenbelag sei grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers oder von dessen Mieter, solange kein Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen wird. Bei Einbringen eines anderen Bodenbelages ( z.B. Statt Teppich Laminat ) ist weiterhin auch nur die alte DIN einzuhalten und nicht die, die im Zeitpunkt der Veränderung gilt. Wenn der ursprünglich vorhandene Belag gar einen besseren Schallschutz gewährleistete als die damals geltende DIN verlangte, haben die anderen Eigentümer keinen Anspruch oder gar Vertrauensschutz darauf, dass das so bleibt. Es muss nur die damalige DIN eingehalten werden, selbst wenn dies im konkreten Einzelfall sogar zu einer Verschlechterung des Schallschutzes führt. So hat der BGH jetzt entschieden ( BGH Urteil 01.06.2012, V ZR 195/11 ). Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich daher auch über den Ausbauzustand insbesondere der Böden der darüber liegenden Wohnung informieren.

Führt ein Mieter Schönheitsreparaturen aus, obwohl der diese laut Mietvertrag gar nicht durchführen muss – weil nicht vereinbart oder die Klausel unwirksam ist – hat er Rückzahlungsansprüche gegen den Vermieter. Ist das Mietverhältnis inzwischen beendet, beginnt der Lauf der Verjährung mit Mietende. Diese Frist endet in der kurzen Spanne des § 548 Abs. 2 BGB nach Ablauf von 6 Monaten. Dies gilt auch für vom Mieter an den Vermieter gezahlte Abstandszahlungen dafür, dass er keine Arbeiten durchführt oder der Vermieter die Mieterarbeiten ablehnt, weil z.B Sanierungsarbeiten nach Auszug durchgeführt werden sollen.
Dies hat der BGH ( Urteil 20.06.2012, VIII ZR 12/12 ) deutlich gemacht. Die Schönheitsreparaturen gehören zu den typischen Abwicklungen bei Ende eines Mietverhältnisses, weshalb insgesamt nach Absicht des Gesetzgebers frühzeitig Klarheit über gegenseitig verbliebene Ansprüche daraus herrschen soll.
Im entschiedenen Fall forderte der Vermieter eine Abschlagszahlung vom Mieter in Höhe von über 7000 €, weil er dann Umbauarbeiten machen wollte. Deshalb wären selbst durchgeführte Arbeiten des Mieters für den Vermieter sinnlos gewesen. Grundsätzlich kann der Vermieter in solchen Fällen Ansprüche stellen in höhe der ersparten Materialkosten. Da aber hier die im Vertrag verwendete Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam war hatte der Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Leider wurde dieser erst später als 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses eingeklagt, sodass der Mieter um gut 7000 € reicher bleibt. Geschenke halten die gute Laune beim Beschenkten aufrecht, beim Mieter in diesem Fall wohl weniger…